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[摘要] 在今年,我国几乎没有一家房企的日子是好过的,一方面是国家不断强调不会再依靠房地产拉动经济,其实也就是要实现经济的“去房地产化”,促进实体经济的发展,抑制房地产的过快增长。
在今年,我国几乎没有一家房企的日子是好过的,一方面是国家不断强调不会再依靠房地产拉动经济,其实也就是要实现经济的“去房地产化”,促进实体经济的发展,抑制房地产的过快增长。也正是因为如此,房企在今年可以说是处处“碰壁”,信托、海外发债之类的融资通道都被限制了,到后来就连开发贷的窗口都被调控了,所以房企在国家以及各种融资机构那里是很难拿到钱了。
另一方面,受到“房住不炒”政策以及刚需买房心理变化的影响,今年的房地产市场相比往年要冷淡不少,楼市正式步入寒冬。毕竟投资性买房的人越来越少,而刚需则在等待着房价下跌,所以一直没有出手。也正是因为如此,今年绝大多数房企的销售额一直都是在减少的,甚至是从年初降到年底,房子一直都卖不动。
在这2大前提下,很大一部分房企在今年还面临着“还债潮”。
按照相关部门发布的数据来看,我国的很多房企在今年都有债务到期的情况,需要还债。除此以外,到了2020年,同样也会有很大一部分房企会再面临2个大的“还债潮”。因此,房企在今明两年是十分需要流动资金的,但是现在融资很难,也很难从购房者那里拿到钱。于是今年有很多房企因为拿不出钱而破产了。从年初开始到现在为止,已经有400多家房企破产,其中还包括几个像银亿这样的大房企。
显然,今年的房企,真的很“难”!
房企在面临着还债压力的同时还要面对房地产发展下行的事实,而且国家的调控还在持续进行着,总体的方向依旧是稳定房价和经济的“去房地产化”。其实这些在未来都有很大的可能成为房价下跌的动力,只不过现在还不是房价下跌的时候。这种时候房企最需要关注的是怎么活下去,怎么把债务还了。而就在今年年底,房企还会面临一个很大的“挑战”。
今年年底,我国楼市会迎来一个“全剧终”!当然,这里所说的“全剧终”并不是指楼市崩盘,而是指很多房企会面临一个“大限”。
据相关报道,在最近这一个月,我国的水泥价格出现了大幅上涨,部分省份一天涨三次价,甚至有的供应严重不足,水泥直接卖断货了,有多个工程项目都因此处于半停工状态。就像是河南的水泥价格在半个月上涨了至少200元/吨,每吨甚至已达760元。很多水泥的经销商都表示去水泥厂拿货都很难,排队都要排好久。
为什么水泥市场会突然这么火热?
一般买水泥的也是建筑开发商了,也就是说,是房企在抢水泥。而房企突然开始抢水泥,也就是一个目的,那就是盖房。按理说现在房地产市场冷淡,房企拿地的力度都衰减了很多,为什么会投入那么大力度盖房呢?这也都是事实,但是有一点很多人都忽略了,那就是房企的“债务”。
事实上,房企并不只是欠银行的钱,也欠了购房者房子,也就是期房。这些年很多人买的都是期房,购房者先把钱交了,然后开发商允诺在两三年之后交房,所以开发商在拿了购房者的钱之后需要在指定的时间内把房子给盖好。其实房企在卖出期房拿了钱之后就应该开始盖房的,但是很大一部分房企并不是这么做的。
期房的销售资金在这几年并没有被拿来盖房,而是被房企拿来拿地了。
在2016年的时候,因为货币政策的宽松以及棚改货币化的催化,我国的房价迎来了上涨的一个“大周期”,也就是从这一年开始,很多城市的房价开始上涨了。所以几乎所有的房企在这种时候都会抢地,买期房之后拿了钱都是用来拿地了,拿完了地之后就直接再卖期房,这样的话就能趁着房地产市场的这波热度多挣钱了。
也正是因为如此,虽然现在很多房企在近两年已经卖出了很多房子了,但是其中有很多都是期房,而且是还没有盖好的期房。也就是说,现在有很大一部分房企在2016年或者是2017年卖出去的房子现在都还没有盖好,所以有很多房企已经开始急了,需要赶工程了,水泥这类的建材的需求自然也就会增加了。
统计局数据显示,1~10月份,房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米,同比增长9.0%,增速比1~9月份加快0.3个百分点。对此,有专家预计,如果今年维持去年11%的施工转竣工比例,全年竣工面积同比增速将达到1.4%,而目前增速仅为-8.6%!也就是说,要是房企再不抓紧施工的话,就会拖累竣工,这就很有可能造成大规模的延迟交房。
因此,在2016年之后买房的人千万要小心了!
既然现在很多房企都是在赶工程的,那么在这种时候最容易会有“豆腐渣工程”,其实现在到处拼命买建材的房企已经慌了,一方面要应对银行债务,另一方面还要盖房,但是流动资金却增加得十分无力。所以这很容易让一些房企压缩盖房的成本,而他们压缩盖房成本的方式也只能是做“豆腐渣工程”来实现了。这一波“交房潮”房企还是需要挺过去的,难免会有一些“小动作”。
所以在近两年买房的人一定要在验房的时候多多关注房子的质量问题,以及当初开发商允诺人一些要求有没有实现。还有就是小区绿化率、绿地面积、规划是否变更、商业改住宅、地下层漏水、说好的学区有没有变。总之林林总总的问题有很多,未来一个月可能不少城市都会发生的,购房者一定要注意。
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