6月19日召开的国务院常务会议，部署今年开展城镇老旧小区改造试点工作，为进一步全面推进积累经验。旧改既是民生工程又是发展工程。涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。

棚改未完，旧改又来？

这可能就是很大一部分人担心的事情，棚改效应还在持续，新的改造工程又要实施，会不会又会推高房价？

不会！旧改暂时不会成为下一个棚改。

根据政府文件可以看出，棚改工程是城市城镇化进程中必要的“除旧迎新”，属于典型的大拆大建。而刚出台的旧改工程，重点改造建设小区水电气路及光纤等基础配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，并在旧改工程的基础上，引导社区发展养老、医疗、教育等基础设施服务。旧改工程仅针对老旧小区基础设施不完善情况，不涉及小区主体楼栋的拆建。也可以说，旧改是“城市更新”或“城市换新衣”工程。

旧改既然不是大拆大建，那会不会推高房价？

旧改与棚改有着完全不同的工程逻辑。棚改以民生工程的形式开始于2005年，直到2015年新一轮的政策大宽松，才推动了房价的飙升。这一大宽松政策就是抵押补充贷款政策，而央行提供的贷款为基础货币，具有扩张效应，有了这种对三四线城市的定向放水，导致三四线城市楼市的强劲反弹。

数据显示，从2015年到2018年，我国棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60％左右，而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。

与棚改相比，旧改的金融支持力度远不及棚改。旧改资金主要由财政资金补贴和居民支出构成，虽然政府提出“加大金融对老旧小区改造的支持”，但是没有中央银行的参与支持，这种金融支持也是相当有限的。

也可以说，棚改工程之所以推动楼市的飙升，不是因为棚户区的大拆大建，而是由于央行定向放水的抵押补充贷款金融大宽松政策。旧改就不同，没有央行的金融政策支持，失去杠杆放大效应，无法产生棚改一样的能量。

棚改还未结束，但已由火热将为温热。

2019年棚改计划相比2018年直接腰斩，而央行的抵押补充贷款连续两月零投放，今年前五月央行累计发放抵押补充贷款1530亿，相比上年同期骤降65％。受影响，今年前5个月，三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10个百分点，而5月单月25个三四线城市成交量同比下降43％。

对于三四线城市来说，棚改大跃进之下，城市老旧小区基本改造完成，旧改无论是规模还是潜力都相当有限。

一二线城市的老旧小区，区位较好，改造潜力相对较大，将会成为旧改扩张的主要区域所在。

但由于改造成本和利益复杂等因素的存在，这些区域以城市更新尤其是微改造为主，大拆大建的比例不会太大。