中国楼市，猜不透。

政策探出头来，激活了市场，近期又有回缩迹象。

江浙沪，近有点猛

3月开始，长三角一带楼市有点猛。

3月上海二手房成交25，932套，环比增长164.7％，创3年来新高。

3月苏州新房住宅成交5926套，环比上涨102％。

3月无锡商品房共备案成交6604套，环比涨幅158.68％。

除了销售情况，土地市场也表现出了旺盛活力。从3月至今，一二线土拍市场上，江苏和浙江的土拍成交占了76％（未计算上海）。

4月3日，江苏无锡土拍厮杀激烈，4块宅地吸引了近60家房企竞拍，溢价率达79.39％。

4月4日，浙江台州市某地块，经176轮竞拍成交，溢价率达86.6％。

4月17日，浙江杭州拍出新地王，以45325元／㎡楼面价，成为杭州第二大地王。

不仅如此，江苏的苏州、无锡、徐州，浙江除杭州外的温州、宁波等地土地成交同样活跃。

为什么要看土地市场？从市场的角度来说，购买土地支出的成本是房地产上下链条里基础，核心的成本。在一定程度上决定了未来的房价。

我们看一下土拍的几个关键词。

溢价率，也就是超过土地价格的比率。土地溢价率＝（竞拍成交价格-土地成本价）／土地成本价＊100％。。

通俗点说，就是政府在进行土地拍卖的时候，往往会制定某块土地的地价，地产商在竞拍过程中会不断加价，后结果导致成交价上涨，超出的价格就是我们说的土地溢价率。楼面价，是单位建筑面积分摊的土地出让价格。

以我们上文提到的，杭州土拍地王45325元／㎡的楼面价为例，仅在土地交易过程中，该块土地已经达到45325元／㎡单价，如果再加上施工中的原料、人力成本，未来该块土地上的楼盘售价，可想而知。所以，在判断某地未来房价是否会上涨，或涨势是否可观，除了可以参考市场成交情况外，还可参考土地市场。

调控，开始了

近，自然资源部发布了一则通知。自然资源部日前下发通知。要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），

商品住房库存消化周期在36个月以上的应停止供地，

36至18个月的要适当减少供地，

18至12个月的维持供地持平水平，

12至6个月的要增加供地，

6个月以下的要显著增加并加快供地。

长期看人口，中期看土地，短期看政策。我们看这条通知，政策的背后逻辑，只有一个目的“稳”。稳的背后追求的则是市场的供需平衡。

这也好理解，供求的关系是决定市场发展的前提。当市场供大于求，房价下跌危险将会增大；当市场供小于求，房价加速上涨的可能性将会增强。

而2019年，我国房地产市场发展的方针则是，既要预防房价过快上涨，也要防止房价下跌。求稳，应当是经济周期不容乐观的情况下，降低风险的一项重要举措。一方面，在春节过后，从各方的消息来看，楼市有两个极端现象。

一些热点城市楼市，还在延续去年身为热点城市火热的苗头；而另一个极端是其他一些城市，可能保有大量库存，难以消化。这就不太妙了。

另一方面，经历过去年的严调控，大家对2019的预期是楼市将放开，市场会回温反弹。

单从季度的数据来看，房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8％，创了4年来新高。也确实从侧面证明了大家对市场的看好。但，过快的恢复热度很有可能使之前严调控的成果付诸东流。当然也不利于“维稳”。

所以，分类调控就显的很有必要了。

哪些城市是危险的？

661个城市，市场也千差万别。

即便市场不同，但楼市回暖信号一旦放出，影响力是覆盖的。

我们来看2019季度各能级城市的土地成交情况。

1-3月，一线二线城市波动相对较小。值得关注的是三四线城市，土地成交3月环比提升了80％，而这一数据在2月下跌了66％。可见，在楼市回暖信号释放出后，市场反应极大。众所周知，三四线城市一直是棚改的有生力量，随棚改进程，产生了大量库存；再加上，三四线大部分家庭住宅持有量高。对住房的需求量极其有限。而土地供应的激增，使得供需失衡，在一定时间内不断积压的库存无力消化，市场危险性将大幅度提升。因此，从政策层面进行分类调控的必要性不言而喻。

我们观察27个重点城市库存消化周期，库存半年以下的城市有重庆（5.56月）、南宁（5.9月）、武汉（3.4月）。其中，武汉消化周期为紧张，从房价数据上来看，当地一二手房倒挂现象严重。为了抑制房价上涨，武汉近在限价上调控开始加码。库存去化周期长的厦门（36.38月）已超36个月长周期标准线。小融推测，炒房遍地的厦门真实市场行情可能不止如此。毕竟，在去年的严控时期，厦门的房价跌势已显，虽然近有抬头的趋势，但是想要消化掉现有的新商品房和二手房，仍是一个艰巨的任务。冷了松一松，热了紧一紧，政策前期的试探大概已经有了结果。这次，板上钉钉的分类调控跃下纸面终于让人看明白了“因城施策”这话并非真的解禁信号。2019的楼市，将会是稳中求升的一年。